2026년 공인중개사 [민총] (4) 법률행위의 목적 완벽 정리 및 기출 풀이

📖 [시험대비] 민법 법률행위의 목적 완벽 정리 및 기출 풀이

공인중개사 민법 시험에서 법률행위의 목적(내용) 파트는 계약이 유효하기 위해 반드시 갖추어야 할 4가지 요건인 확정성, 가능성, 적법성, 사회적 타당성을 묻는 단원입니다.

특히 '원시적 불능과 후발적 불능의 구별', '단속규정과 효력규정의 구별', '반사회적 법률행위(103조) 해당 여부'는 매년 출제되는 1순위 테마입니다. 실전에서 헷갈리기 쉬운 포인트 위주로 알기 쉽게 정리해 드립니다.

 

💡 PART 1. 핵심 개념 다지기 : "계약이 유효하려면 이 4가지를 갖춰라!"

법률행위의 내용(목적)이 효력을 가지려면 다음 4가지 요건을 모두 갖추어야 합니다.

1. 목적의 확정성

• 개념: 법률행위의 내용을 확정할 수 있어야 합니다.
• 시험 포인트: 매매목적물과 대금은 계약 체결 당시에 구체적으로 확정되어 있지 않더라도, 사후에라도 확정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있다면 유효합니다.

2. 목적의 실현 가능성 (★빈출)

1) 판단 기준:

가능 여부는 물리적이 아닌 '사회적 통념'에 의해 객관적으로 정해집니다 (예: 한강에 빠진 반지 찾기 계약은 물리적으로 가능해도 사회통념상 불능).

2) 원시적 불능 vs 후발적 불능:

• 원시적 불능 (무효): 계약 성립 당시에 이미 불가능한 경우입니다. (예: 계약 체결 전 이미 불타버린 건물의 매매). 계약체결상의 과실책임 문제가 발생할 수 있습니다.
• 후발적 불능 (유효): 계약 성립 당시에는 가능했으나, 이행 전에 불가능해진 경우입니다. (예: 계약 체결 후 건물이 화재로 소실). 계약 자체는 무효가 되지 않으며, 채무불이행이나 위험부담의 문제로 해결합니다.

3. 목적의 적법성 (★★가장 중요)

법률행위는 강행규정을 위반하지 않아야 합니다. 강행규정은 다시 두 가지로 나뉘며, 그 위반 시 효과가 다릅니다.

• 단속규정 (계약은 유효): 위반 시 국가로부터 처벌은 받지만, 개인 간의 계약(사법상 효력) 자체는 유효로 인정해 주는 규정입니다.
  • 기출 암기: 무허가 음식점의 판매행위, 중간생략등기(미등기 전매) 금지 규정, 개업공인중개사의 직접거래 금지 규정.
• 효력규정 (계약도 무효): 위반하면 처벌은 물론이고, 법률행위의 결과 자체도 확정적 무효가 되는 규정입니다.
  • 기출 암기: 부동산 중개보수 법정 한도 초과 약정 (초과된 부분만 무효), 명의신탁약정 금지 규정, 토지거래허가 규정.

4. 목적의 사회적 타당성 (제103조 및 제104조)

적법하더라도 사회질서(선량한 풍속)에 위반되면 무효가 됩니다.

• 반사회적 법률행위 (제103조): 도박자금 대여, 첩 계약, 형사사건 성공보수 약정 등은 절대적 무효이며 불법원인급여가 적용되어 반환을 청구할 수 없습니다. (단, 양도소득세 회피 목적의 다운계약서 작성이나 강제집행 면탈 목적의 허위 근저당 설정은 103조 위반이 아닙니다).
• 불공정한 법률행위 (제104조 폭리행위): 급부와 반대급부의 현저한 불균형(객관적) + 피해자의 궁박·경솔·무경험(주관적) + 폭리자의 악의가 모두 충족되면 무효가 됩니다.

 

🎯 PART 2. 대표 기출 지문 O/X 및 해설

Q1. 법률행위 성립 이후에 목적물의 멸실 등으로 채무 이행이 불가능하게 된 경우(후발적 불능), 그 법률행위는 무효로 된다.

• 정답: X
• 해설: 계약 성립 후 이행 전에 불능이 된 '후발적 불능'은 계약 자체를 무효로 만들지 않습니다. 이 경우 계약은 유효하며 채무자 위험부담이나 채무불이행의 문제로 넘어갑니다. 무효가 되는 것은 계약 전부터 불가능했던 '원시적 불능'뿐입니다.

Q2. 공인중개사법상 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 효력규정이므로, 이를 위반한 거래행위는 일률적으로 무효이다.

• 정답: X
• 해설: 개업공인중개사의 직접거래 금지 규정은 '단속규정'입니다. 따라서 이를 위반한 중개사는 행정적/형사적 처벌을 받지만, 중개사와 의뢰인 간에 맺은 매매계약 등 사법상의 효력 자체는 유효합니다.

Q3. 부동산중개업 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다.

• 정답: O
• 쉬운 해설: 중개보수의 상한을 정한 규정은 '효력규정(강행규정)'입니다. 따라서 법정 한도를 초과하여 수수료를 주기로 약정했다면 그 전체가 무효가 되는 것이 아니라, 한도를 초과하는 부분에 한해서만 무효가 되며, 초과하여 받은 돈은 부당이득으로 돌려주어야 합니다.

Q4. 양도소득세의 일부를 회피할 목적으로 매매계약서에 실제로 거래한 가액보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재(다운계약서 작성)하였다면, 이는 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효로 된다.

• 정답: X
• 쉬운 해설: 세금을 깎기 위한 다운계약서 작성이나 투기 목적의 미등기 전매 등은 관련 법에 의해 처벌받을 수는 있으나, 그 자체가 민법 제103조가 말하는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효가 되지는 않습니다.

Q5. 형사사건에 관한 성공보수약정은 수사·재판의 결과를 금전적인 대가와 결부시킴으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 것으로 평가할 수 있다.

• 정답: O
• 쉬운 해설: 판례에 따르면 '형사사건'의 성공보수 약정은 사법 정의를 돈과 결부시키는 것으로 보아 반사회적 법률행위(103조 위반)로 무효라고 봅니다. (단, '민사사건'의 성공보수 약정은 유효합니다).

 

📝 PART 3. 시험장 초압축 암기 노트

👉 법률행위의 목적, 이 세 줄만 머릿속에 사진 찍듯 기억하세요!

• 🚨 불능의 구별: 원시적 불능 = 무효 / 후발적 불능 = 계약은 유효!
• 🚨 강행규정 위반: 중간생략등기·직접거래 = 처벌받아도 계약은 유효(단속규정) / 중개보수 초과 약정 = 초과분 무효(효력규정).
• 🚨 103조(반사회적 행위) 아닌 것: 세금 포탈(다운계약서), 강제집행 면탈(허위 근저당), 비자금 단순 은닉 = 나쁜 짓이지만 103조 무효는 아님!

 

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